Questions relatives aux choix des logements/des projets

Le lieu est-il important ? Dans quel quartier va s’implanter Coopriétaires ?

Nous ne cherchons pas un lieu unique. Aujourd’hui le territoire d’intervention est celui de la

Métropole de Lyon. Progressivement, nous chercherons à permettre une proximité humaine et

géographique en dupliquant Coopriétaires.

Remarque : « Les premiers gens choisissent mais ensuite la seconde personne ne choisit pas ! »

Il est vrai qu’il faudra trouver des Coopriétaires pour les logements qui se libèrent, mais les Coopriétaires pourront toujours choisir d’entrer dans un logement du parc ou en chercher un autre à acheter.

Y a-t-il un plafond de prix au m² ?

Dans notre cadre de référence nous avons posé pour principe de ne pas acheter de logements au-dessus du prix du marché.

Y a-t-il un plafond de m² par personne ?

A ce stade, nous ne souhaitons pas préjuger du besoin des Coopriétaires. Nous n’avons pas fixé de limite de ce type.

Quels sont les critères rédhibitoires ? Prix du m² / localisation métropole / DPE/ présence de piscine / niveau des travaux, quel pourcentage de l’achat peuvent représenter les travaux ? / etc.

Il n’y a en soi rien de rédhibitoire, mais nous allons poser l’ensemble des contraintes techniques d’un logement et évaluer le coût (financier et opérationnel) de ces contraintes. Concrètement, nous pouvons anticiper des travaux ou changements d’équipements, mais n’avons pas vocation à entamer des travaux de rénovation complète d’un logement.

Quel est le délai entre le logement repéré et le montage du dossier ?

L’objectif est d’être aussi fluide que si l’on achetait un logement classiquement.

Nous travaillons actuellement à fluidifier les process d’obtention de prêts, de conventionnement divers et d’actes notariés.

Comment et par qui est validé le choix final du bien immobilier ?

L’accompagnement des projets (simulation et contrevisites du bien) est réalisé par un·e mandataire et appuyé par l’équipe bénévole. L’accompagnateur·ice présente alors le projet en Conseil d’Administration qui est souverain sur la décision.

Y a-t-il une concurrence entre les dossiers ? Comment allez vous arbitrer le choix des dossiers ?

Nous avons actuellement une enveloppe de 250 000€ de fonds propre que nous souhaitons distribuer en 3 à 7 logements. L’arbitrage sera réalisé en prenant en compte la perspective donnée par ces premiers projets. Nous souhaitons que ces premiers achats soient représentatifs de notre projet politique, solidaire dans les profils choisis et niveaux d’investissement, mais aussi pérennes en matière de gestion de parc.

Questions relatives à mes placements

Si j'ai des sous, comment puis-je les apporter ?

Que vous soyez futur habitant·e ou non, vous pouvez abonder en parts sociales, en compte courant d’associé (CCA), en titre participatif (TP) ou autre produit d’épargne. Nous visons un agrément ESUS pour que ces investissements puissent bénéficier de crédits d’impôts.

Comment fonctionnerait un apport en patrimoine avec un bien immobilier ?

Deux possibilités s’offrent à nous.

L'apport mixte, si vous avez un emprunt en cours :

• La coopérative rachète le prêt (sans transfert de créance). Le produit de l'apport est onéreux et se réalise au prix du marché (sur la base du passage de deux agences), puis évaluation de parts sociales au prix du marché. La taxe sur la plus-value ne s’applique pas si financement en PLS.
• Nous remettons le logement en service, c’est-à-dire en faisant payer une redevance. Vous pouvez évidement être le coopriétaire en question.

Si pas d’emprunt en cours :

La foncière achète le bien avec un différé de jouissance :

• La foncière ne paye pas le prix de vente tant que vous jouissez du logement.
• On convertit la valeur du bien en part sociale qu’on vous libère au moment où l’on met le bien en service.

J'ai 10 000 euros, comment c'est ventilé ? Plutôt parts sociales / CCA ? Qu'est-ce qui est le plus intéressant ?

Il n’y a pas de solution parfaite, mais des adaptations à chaque situation.

Un minima de parts sociales est nécessaire, ne serait-ce que pour obtenir un droit de vote.

Si l’on souhaite financer en PLS, une contrainte légale limite la détention de parts sociales à 10% de la valeur du logement occupé pour chaque coopérateur. Il n’y a pas de limite légale concernant les CCA.

• Les parts sociales ne sont par ailleurs pas très liquides, les sociétaires sont les derniers remboursés en cas de liquidation (priorité aux emprunts, puis les TP, puis les CCA et enfin les parts sociales).
• Les Compte Courant d'Associés sont davantage flexibles dans les modalités de sortie. La progressivité de la sortie pour les CCA peut être écrit dans le contrat.
• Titres participatifs : peuvent être rémunérés, sur une durée minimum (7 à 10 ans). Assez protecteur pour l'investisseur mais représente une assise moindre pour la coopérative qui se lance dans une stratégie de levée de fonds permanente - les personnes physiques peuvent investir en TP.

Les parts sociales et les titres participatifs donnent lieu à des possibilités de défiscalisation, pas les comptes courant d'associé.

Comment fonctionne la responsabilité en cas d’occupation à plusieurs, couple ou coloc. Comment on gère-t-on les séparations ?

Chaque habitant·e adulte sera coopriétaire et ses apports financiers seront nominatifs.

Défiscalisation à 25% des parts achetées : la défiscalisation a lieu seulement pour l'année où on achète les parts ou est-elle reconduite chaque année tant que l'on possède les parts ?

Lorsque vous souscrivez des parts sociales de Coopriétaires (agréement ESUS en cours), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (article 199 terdecies-0 A du Code général des impôts).

La réduction de 25 % s’applique l’année de la souscription des parts sociales.

Elle est accordée une seule fois, l’année de la souscription, MAIS l’excédent non-utilisé peut être reporté sur les 4 années suivantes (soit jusqu’à 5 ans au total).

Exemple : vous souscrivez pour 10 000€ de parts sociales et vous payez 700€ d’impôts par an, vous avez donc droit à 2 500€ de réduction d'impôts. Vous ne payez pas d’impôts pendant 3 ans, puis une réduction de 400€ la dernière année.

Il vous faudra dans tous les cas conserver vos parts au moins 5 ans, sauf exceptions prévues par la loi.

Peut-on mobiliser notre PEL comme nous le ferions pour une SCPI ?

Il est vrai que dans l'esprit, acheter en SCPI ou à Coopriétaires, la logique financière est un peu la même. Mais les statuts sont différents. Cela peut être l'objet de plaidoyer, mais pour l'instant, ça ne marche pas.

Questions relatives à l’engagement -financier- demandé

Est-ce que le prêt est personnel ou par la Scic ?

C'est bien la Scic bien qui empruntera, les coopérateurs ne s’endettent pas.

Si j'emménage, combien de temps il faudrait rester au début ?

Il n’y a pas forcément de temps minimum. Un coopriétaire peut déménager sous un mois de délai. Toutefois, à l’instar d’un propriétaire qui vend sa maison, la récupération de l’épargne sera dépendante de l’emménagement d’un nouveau ou d'une nouvelle coopriétaires dans le logement libéré. Dans le cas d’un apport initial jugé important, il sera demandé au Coopriétaires d’en bloquer une partie 7 ans en Titre Participatif.

Un déménagement est donc possible, mais ne rime pas avec libération des fonds.

Comment évoluera ma redevance ?

Ce sont les Coopriétaires qui fixeront (collectivement) les règles d’évolution de redevances. De surcroît, l’évolution des redevances du parc social est strictement encadrée par la loi (globalement à hauteur de l’inflation). En clair, elles n’augmentent que si nous n’arrivons pas à assumer l’augmentation des coûts.

Qui paie les frais de notaire et d’agence ?

C’est la coopérative !

Questions relatives à l’occupation et l’entretien du logement

Qui paye les travaux relevant du propriétaire ? 

La Coopérative. Ils sont prévus dans les provisions pour grosses réparations. Par ailleurs, concernant les travaux connus à l’acquisition d’un logement, ils seront intégrés dans l’emprunt au moment de l’achat.

Si je suis habitant·e et souhaite faire des travaux d’embellissement/amélioration normalement dévolus au propriétaire : quelle possibilité d'avance ?

Nous pouvons intégrer ces travaux au coût d’acquisition du logement lors de l’achat.

Si la demande vient après, nous mettons en place un règlement intérieur permettant aux coopriétaires de disposer d’une forme d’autonomie dans les choix d’interventions sur son logement tout en étant solidaire techniquement et financièrement. C’est là que s’exprime le principe de "mutuelle de logement".

Peut-on être remplacé un temps donné (voyage, mission à l’étranger) ?

Les logements sont destinés à rester en résidence principale. Cela signifie qu’il doivent être occupés par les coopriétaires pendant au moins 7 mois. La sous-location est autorisée dans la limite de 5 mois et après accord explicite du Conseil d’Administration.

Questions relatives à Coopriétaires et sa politique de développement

Rémunération du salariat - d'où vient l'argent ?

Grâce à l’obtention de subventions (Fondations de France, MACIF, Ville de Lyon), nous disposons de 2 ans de trésorerie. Par la suite, la rémunération se fera sur un prélèvement de la redevance et la valorisation du temps passé pour chaque acquisition. A chaque projet d’acquisition, nous prévoyons de facturer 4000€ d’assistance à maîtrise d’ouvrage qui sera lissé dans le prêt.

Y a-t-il une redistribution progressive entre coopriétaires entre revenu et patrimoine ?

Au stade du lancement, chaque acquisition doit trouver son équilibre économique.

Pour rappel, 70% des personnes sont éligibles au logement social (PLS). Nous travaillons actuellement à obtenir les agréments pour accéder à des prêts plus sociaux, mais il faudra attendre au moins un an d’activité. Par ailleurs, certains financeurs peuvent apporter des fonds propres fléchés.

Menons-nous des actions de plaidoyer, de lobbying, loi taxes ?

Pas directement, mais ce sera désormais le rôle de l’association La CLE qui a porté le projet Coopriétaires.

Au bout de 50 ans, les emprunts des premiers logements sont payés, qu'est-ce qu'il se passe ?

C’est la coopérative qui emprunte, c’est donc elle qui aura fini de payer le logement à la fin des 50 ans d’emprunt. A ce stade, il sera possible de décider de faire baisser significativement la redevance du logement payé ou de considérer que ce logement amorti permet d’investir ailleurs (dans la réhabilitation, l’achat d’autres logements pour les coopérateurs qui déménage, ou dans la solidarité économique entre acquéreurs.) Il s’agira d’un sujet politique qui relèvera des coopérateurs le moment venus.

Cette question est à dissocier de l’épargne et des droits du/de la coopérateur·ice dans le temps.

Son épargne constituée dans le temps pourra, à un moment, intervenir en déduction de la redevance en cas de baisse de revenus (Retraite, chômage…).

Comment envisagez-vous le développement de Coopriétaires ?

Nous imaginons précisément le projet comme essaimable. Coopriétaires a vocation à être une réponse massifiante aux problèmes de logement. Notre couverture territoriale est donc nécessaire pour accompagner au mieux les ménages dans leurs parcours résidentiel. Si une forme d’économie d’échelle est nécessaire pour minimiser les coûts de structures, la proximité territoriale et humaine est tout autant nécessaire pour ne pas se dévoyer. La jauge répondant à ces 3 critères se situe entre 100 et 150 logements par coopérative. Nous imaginons davantage dupliquer notre modèle et le fédérer que de grossir indéfiniment.

Beaucoup de gens ne connaissent pas, ça fait peur. Où est l’arnaque ?

C’est un enjeu en chantier permanent. 3 niveaux de réponse :

1. Par ses statuts, la coopérative empêche toute spéculation, limite la lucrativité, mais surtout est gérée par ses occupant·es. C’est la première des sécurités.
2. La reconnaissance par des tiers est aussi une forme importante de sécurité. C’est une des raisons qui nous poussent à trouver des partenaires de confiance comme la Métropole de Lyon, Action Logement Service ou Rhône Saône Habitat. Nous travaillons actuellement à obtenir le label Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale (ESUS) dans le même objectif.
3. Si vous souhaitez parler de Coopriétaires à vos proches quelques ressources audio ou vidéo : 

• Le reportage de France Culture :
  En 4 min
  En 11 min
• Les vidéos de présentation de Coopriétaires sur notre chaîne Youtube !